Vous avez repéré un joli appartement à Lisbonne ou une maison en Algarve, et vous vous dites : « Bon, et maintenant, ça me coûte combien chez le notaire ? ». Si vous avez déjà acheté en France, vous savez que les « frais de notaire » peuvent faire grimper sérieusement la note. Au Portugal, ils existent aussi… mais ils ne fonctionnent pas tout à fait de la même manière.
Dans cet article, je vous propose de décortiquer ensemble les frais de notaire au Portugal, d’expliquer comment ils se calculent, leurs spécificités, et de les comparer avec ceux que l’on connaît en France. L’objectif : vous permettre d’anticiper votre budget sans mauvaise surprise, que vous soyez en phase de rêve… ou de signature.
Frais de notaire au Portugal : de quoi parle-t-on exactement ?
Première nuance importante : au Portugal, ce que l’on appelle communément « frais de notaire » dans le langage courant recouvre en fait plusieurs types de dépenses :
- les honoraires du notaire (beaucoup plus faibles qu’en France) ;
- les taxes liées à l’achat (principalement l’IMT et l’IS) ;
- les frais de registre et de formalités administratives ;
- les éventuels frais d’avocat ou de conseiller, très fréquents pour les étrangers.
En France, on a tendance à tout regrouper sous le terme « frais de notaire », même si la plus grosse part correspond en réalité à des taxes pour l’État et les collectivités. Au Portugal, la logique est similaire : la partie « purement notaire » reste minoritaire par rapport aux impôts liés à la transaction.
Pour simplifier, lorsque je parlerai de « frais de notaire » dans cet article, je ferai référence à l’ensemble des coûts à prévoir au moment de l’acquisition, comme vous le feriez pour votre simulateur de frais en France.
Les principaux postes de frais lors d’un achat immobilier au Portugal
Voici les grandes familles de dépenses à anticiper lorsque vous achetez un bien au Portugal :
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) : l’équivalent de notre taxe de mutation ou « droits de mutation » ;
- IS (Imposto do Selo, ou droit de timbre) : un impôt fixe ou proportionnel, similaire au droit de timbre français ;
- Honoraires du notaire (ou de l’office notarial) : pour l’acte authentique ;
- Frais d’enregistrement au registre foncier (Conservatória do Registo Predial) ;
- Frais bancaires liés au prêt immobilier (si vous financez avec une banque portugaise) ;
- Honoraires d’avocat ou de solicitor : très recommandé pour un acheteur étranger.
Vous le voyez venir : ce n’est pas si éloigné de ce que vous connaissez en France, mais avec une organisation un peu différente.
Comment se calculent les frais de notaire au Portugal ?
Entrons dans le vif du sujet avec les deux grosses briques fiscales : l’IMT et l’IS. C’est vraiment là que tout se joue.
L’IMT : la « grande » taxe de l’achat immobilier portugais
L’IMT est un impôt progressif, avec des tranches et des taux qui varient selon :
- la nature du bien (résidence principale, secondaire, bien rural, etc.) ;
- sa localisation (logement situé au Portugal continental ou dans les îles, par exemple) ;
- la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et la valeur fiscale cadastrale.
La résidence principale bénéficie de barèmes plus favorables. En pratique, pour une résidence principale, le taux global tourne généralement entre 0 % (pour les biens les moins chers) et un peu plus de 7 % pour les biens très haut de gamme, avec un mécanisme de tranches un peu similaire à l’impôt sur le revenu.
Bon à savoir : il existe des seuils d’exonération partielle ou totale pour certains montants et types de biens. C’est là qu’un simulateur ou un professionnel local devient précieux pour éviter le calcul à la main sur un barème assez technique.
L’IS : le droit de timbre portugais
L’IS (Imposto do Selo) intervient à deux niveaux :
- sur l’achat du bien : un pourcentage du prix (généralement autour de 0,8 % dans le cas d’un bien résidentiel classique) ;
- sur le montant du prêt immobilier, s’il y en a un : un taux appliqué au capital emprunté (souvent autour de 0,6 % pour un prêt de longue durée).
Ce droit de timbre vient s’ajouter à l’IMT, ce qui explique que la facture totale des « frais de notaire » au Portugal peut rester significative, même si l’on a parfois l’impression que « tout est moins cher ».
Honoraires de notaire et frais d’enregistrement
Surprise (agréable, pour une fois) : les honoraires du notaire au Portugal restent relativement limités, surtout vus avec nos lunettes françaises. En fonction :
- de la complexité du dossier ;
- de la localisation ;
- et des services inclus (rédaction des actes, vérifications complémentaires, etc.),
vous pouvez vous attendre à quelques centaines d’euros, parfois plus sur des dossiers complexes, mais rarement des montants qui dépassent largement le millier d’euros uniquement pour la partie « notaire ».
À cela s’ajoutent les frais de registre foncier, eux aussi relativement contenus (quelques centaines d’euros en général, selon les formalités à accomplir).
Exemples de calcul : combien prévoir en pratique ?
Les chiffres que je vais utiliser sont donnés à titre indicatif, pour illustrer les ordres de grandeur. Les barèmes d’IMT et d’IS évoluent régulièrement, donc vérifiez toujours les taux actualisés au moment de votre projet.
Imaginons deux scénarios : un achat à 250 000 € et un achat à 500 000 €, en résidence principale au Portugal continental.
Scénario 1 : appartement à 250 000 €
Sur un achat d’environ 250 000 € :
- IMT : selon le barème et les tranches, on peut être autour de 4–5 % du prix, soit à la louche entre 10 000 € et 12 500 € ;
- IS (droit de timbre sur l’achat) : environ 0,8 % du prix, soit environ 2 000 € ;
- Notaire + enregistrement : par exemple entre 500 € et 1 000 €, selon le contexte.
On se retrouve donc, sans prêt, avec un total de frais autour de 12 500 € à 15 000 €, soit environ 5–6 % du prix du bien.
Scénario 2 : maison à 500 000 €
Sur un achat de 500 000 €, toujours à la louche :
- IMT : le taux moyen effectif grimpe, on peut approcher un coût autour de 30 000–35 000 € ;
- IS : environ 0,8 %, soit 4 000 € ;
- Notaire + enregistrement : disons 800–1 500 €, selon la complexité.
On arrive cette fois sur des frais totaux pouvant tourner autour de 35 000 à 40 000 €, soit autour de 7–8 % du prix du bien.
Vous le voyez : les pourcentages ne sont pas si éloignés de ceux que l’on rencontre en France… mais la composition des frais et le rôle du notaire diffèrent.
Le rôle du notaire au Portugal : moins central qu’en France
Autre différence importante : la place du notaire dans la transaction.
En France, le notaire est au cœur de l’achat immobilier. Il :
- sécurise juridiquement l’opération ;
- réalise la plupart des vérifications ;
- centralise l’essentiel des flux financiers ;
- et c’est lui que l’on associe spontanément aux « frais de notaire ».
Au Portugal, le notaire :
- authentifie l’acte ;
- vérifie un certain nombre d’éléments ;
- mais n’a pas forcément le même rôle de chef d’orchestre que le notaire français.
C’est d’ailleurs pour cela que beaucoup d’acheteurs étrangers, Français en tête, font appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour sécuriser :
- les contrôles de titres de propriété ;
- les autorisations d’urbanisme ;
- la conformité des surfaces ;
- et la rédaction / négociation des clauses contractuelles.
Ces honoraires d’avocat (souvent calculés au forfait ou en pourcentage du prix) viennent donc s’ajouter à la note. Ils n’existent pas forcément en France, où l’on se repose davantage sur le notaire.
Frais de notaire au Portugal vs France : qui est le plus cher ?
Vous vous demandez peut-être : « Au final, c’est plus intéressant au Portugal ou en France, niveau frais de notaire ? » La réponse classique : ça dépend… mais on peut tout de même dégager quelques tendances.
En France, pour un logement ancien, on parle généralement de :
- frais totaux de 7 à 8 % du prix du bien,
- dont environ 5–6 % de droits et taxes pour l’État et les collectivités ;
- et 1–2 % environ pour les émoluments du notaire et les débours.
Au Portugal, comme on l’a vu :
- on se situe souvent dans une fourchette de 5 à 8 % également ;
- avec un poids important de l’IMT et de l’IS ;
- et des honoraires de notaire plus faibles, mais potentiellement compensés par des frais d’avocat.
Pour synthétiser, sur un achat classique, la différence de coût global n’est pas forcément spectaculaire. La vraie distinction se joue davantage sur :
- la structure des frais ;
- le rôle des intervenants (notaire vs avocat) ;
- et les spécificités fiscales liées à votre situation personnelle (résident, non-résident, statut NHR ou non, etc.).
Les particularités à connaître avant d’acheter au Portugal
Au-delà des chiffres, il y a quelques points pratiques à garder en tête avant de signer chez le notaire au Portugal :
- Les barèmes d’IMT et d’IS changent régulièrement : toujours vérifier les taux à jour avant d’arrêter votre budget ;
- La nature du bien et son usage (résidence principale, secondaire, investissement locatif) impactent la taxation ;
- La valeur prise en compte peut être le prix de vente ou la valeur fiscale, selon celle qui est la plus haute ;
- Les aides ou régimes particuliers (jeunes acquéreurs, logements sociaux, certains dispositifs fiscaux) peuvent modifier sensiblement la donne ;
- En cas de financement par une banque portugaise, les frais de dossier, de garantie et le droit de timbre sur le prêt viennent grossir le budget.
Dans la pratique, pour éviter les mauvaises surprises, j’aime bien recommander aux lecteurs de prévoir une marge de sécurité d’au moins 1 à 2 % du prix du bien par rapport au calcul théorique des frais. Les taxes sont une chose, mais les petits frais additionnels et les intervenants annexes (interprète, traductions, avocat, etc.) peuvent vite s’accumuler.
Quelques pièges fréquents à éviter
Parce que j’ai vu passer plus d’un dossier où la joie de la signature laissait place à un petit choc au moment du virement final, voici les écueils les plus courants :
- Sous-estimer les taxes en se basant sur des pourcentages moyens trouvés sur un forum, sans tenir compte de la nature exacte du bien ;
- Oublier les frais liés au prêt (droit de timbre, frais bancaires, éventuelles garanties supplémentaires) ;
- Ne pas budgéter les honoraires d’avocat, alors qu’ils sont quasiment incontournables pour un acheteur étranger prudent ;
- Confondre valeur fiscale et prix d’achat dans le calcul de l’IMT ;
- Se fier uniquement au vendeur ou à l’agent immobilier pour les estimations de frais, sans contre-expertise.
Mon conseil : avant de signer un compromis (le « contrato de promessa de compra e venda »), faites-vous fournir une estimation détaillée des frais par un professionnel local (notaire, avocat ou conseiller financier), et n’hésitez pas à la confronter à un simulateur en ligne mis à jour.
Frais de notaire Portugal et projet d’emprunt : le duo à bien anticiper
Si vous financez votre achat au Portugal avec un crédit immobilier, que ce soit via une banque française ou portugaise, pensez à clarifier :
- qui finance les frais de notaire (la plupart des banques veulent financer le bien, pas les frais) ;
- le coût des garanties (hypothèque, caution, etc.) ;
- l’impact du droit de timbre sur le montant emprunté.
Beaucoup d’acheteurs se retrouvent à devoir puiser plus que prévu dans leur épargne personnelle pour régler ces fameux frais annexes, car le financement ne couvre pas tout. Or, entre billets d’avion, séjours sur place pour les visites, éventuels travaux et ameublement, la trésorerie fond vite.
Si vous êtes dans une logique de comparaison entre un achat en France et un achat au Portugal, prendre en compte le couple frais de notaire + frais de crédit des deux côtés permet d’avoir une vision beaucoup plus réaliste du coût total de l’opération.
Comment estimer rapidement vos frais de notaire au Portugal ?
En pratique, pour obtenir une estimation fiable, vous pouvez :
- utiliser les simulateurs locaux d’IMT et d’IS (souvent disponibles sur les sites institutionnels portugais ou certains portails immobiliers) ;
- demander une estimation écrite à un notaire ou un avocat, sur la base du prix envisagé et de la nature de votre projet ;
- faire un parallèle avec les frais français grâce à un simulateur en ligne de frais de notaire, pour vérifier l’ordre de grandeur global.
La bonne pratique, selon moi, c’est de ne jamais se contenter d’un seul chiffre : comparez deux ou trois estimations, et retenez la plus prudente dans votre budget. C’est rarement celle qui vous fera regretter votre achat.
En résumé : ce qu’il faut retenir avant de signer au Portugal
Pour terminer sur l’essentiel :
- les « frais de notaire » au Portugal regroupent taxes (IMT, IS), honoraires de notaire, frais d’enregistrement et éventuellement avocat ;
- le poids des taxes est comparable à celui des droits de mutation en France, même si la structure est différente ;
- les honoraires de notaire sont en général plus bas qu’en France, mais l’intervention d’un avocat vient souvent s’ajouter ;
- au global, comptez souvent entre 5 et 8 % du prix du bien, comme en France, avec des variations selon le type de bien et son usage ;
- une estimation personnalisée par un professionnel reste indispensable avant de s’engager.
Si vous envisagez d’acheter au Portugal tout en conservant ou en renégociant un crédit immobilier en France, prendre le temps de poser les chiffres à plat (frais, fiscalité, financement) vous évitera bien des sueurs froides. Et si besoin, n’hésitez pas à vous appuyer sur des simulateurs d’emprunt et de frais de notaire pour comparer sereinement vos différents scénarios d’achat, côté France comme côté Portugal.