Acheter un bien à 120 000 € sans penser aux frais de notaire, c’est un peu comme partir en vacances sans compter le coût de l’essence et des péages : vous risquez d’avoir une petite sueur froide au moment de payer. Heureusement, ces frais se calculent assez bien, à condition de distinguer clairement achat dans l’ancien et achat dans le neuf.
Dans cet article, je vous propose de passer en revue, pas à pas, le calcul des frais de notaire pour un achat à 120 000 €, avec des exemples chiffrés concrets, comme si nous étions ensemble devant le compromis de vente.
À quoi servent vraiment les frais de notaire ?
Avant de sortir la calculette, un rappel important : les « frais de notaire » sont très mal nommés. Non, le notaire ne met pas tout dans sa poche, loin de là !
Ces frais se composent en réalité de plusieurs éléments :
- Les droits de mutation (ou droits d’enregistrement) : ce sont des impôts et taxes reversés à l’État, au département, à la commune.
- La contribution de sécurité immobilière (CSI) : une petite taxe pour la publicité foncière (enregistrement officiel de votre achat).
- Les débours : les sommes avancées par le notaire pour payer différents intervenants (géomètre, cadastre, documents d’urbanisme…).
- Les émoluments du notaire : c’est la vraie rémunération du notaire, calculée selon un barème national.
En moyenne, pour un bien ancien, ces frais tournent entre 7 % et 8 % du prix d’achat, contre environ 2 % à 3 % dans le neuf. Sur 120 000 €, la différence est donc loin d’être anecdotique.
Frais de notaire pour 120 000 € dans l’ancien : le calcul détaillé
Imaginons que vous achetiez un appartement ancien à 120 000 € hors meubles (nous verrons juste après pourquoi cette précision est importante).
Pour un bien ancien, on part généralement sur une fourchette de 7 à 8 % du prix de vente. Pour être plus précis, décomposons :
- Droits de mutation : environ 5,8 % du prix du bien (dans la majorité des départements).
- Émoluments du notaire : environ 0,8 % à 1 % du prix, calculés selon un barème dégressif.
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix.
- Débours : en pratique, souvent entre 800 et 1 200 € pour un achat classique.
Voyons ce que ça donne pour 120 000 €.
1. Droits de mutation (environ 5,8 %)
Base : 120 000 €
Calcul approximatif : 120 000 € × 5,8 % = 6 960 €
2. Contribution de sécurité immobilière (CSI – 0,10 %)
120 000 € × 0,10 % = 120 €
3. Émoluments du notaire
Ils sont calculés par tranches selon un barème réglementé. Sans rentrer dans tous les seuils, pour un achat à 120 000 €, on obtient généralement entre 1 000 € et 1 200 € TTC. Prenons 1 100 € pour l’exemple.
4. Débours
Ils varient selon les dossiers (situation géographique, particularités du bien…), mais pour un achat simple, on est souvent autour de 1 000 €.
Faisons l’addition :
- Droits de mutation : 6 960 €
- CSI : 120 €
- Émoluments : 1 100 €
li>Débours : 1 000 €
Total estimé des frais de notaire pour 120 000 € dans l’ancien : environ 9 180 €.
On est donc autour de 7,6 % du prix du bien, ce qui colle bien avec la moyenne habituelle.
Et si le bien comporte du mobilier ? Une astuce pour alléger un peu la note
C’est un point que beaucoup de futurs acheteurs découvrent trop tard : les droits de mutation ne s’appliquent que sur la partie « immobilière » (les murs, en clair), pas sur le mobilier.
Si le vendeur laisse :
- Une cuisine équipée (meubles, électroménager)
- Des placards non fixés définitivement
- Des meubles, des luminaires, des équipements
Alors il est possible de détailler ce mobilier dans l’acte de vente, avec une valeur raisonnable. Cette valeur vient en déduction du prix soumis aux droits de mutation.
Exemple concret :
- Prix total payé : 120 000 €
- Valeur du mobilier estimée : 3 000 € (et justifiable)
- Base taxable (immobilier) : 120 000 € – 3 000 € = 117 000 €
Les droits de mutation (5,8 %) s’appliquent alors sur 117 000 € au lieu de 120 000 € :
5,8 % de 120 000 € = 6 960 €
5,8 % de 117 000 € = 6 786 €
Vous économisez déjà 174 € rien que sur cette ligne. Ce n’est pas colossal, mais quand on additionne tous les frais d’un achat, chaque euro compte.
Petite mise en garde : on ne peut pas « gonfler » artificiellement la valeur du mobilier. Le fisc peut contrôler, et le notaire vous conseillera généralement une estimation réaliste.
Frais de notaire pour 120 000 € dans le neuf : des frais « réduits »
Passons maintenant au cas d’un logement neuf. On parle ici d’un bien :
- Vendu en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou
- Achevé depuis moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé, ou très peu.
Dans ces cas, on parle communément de « frais de notaire réduits ». En pratique, ils sont généralement autour de 2 % à 3 % du prix d’achat.
Pourquoi ? Car les droits de mutation sont beaucoup plus faibles : on est autour de 0,7 % à 1 % pour ces droits, au lieu de 5,8 % dans l’ancien. Le reste (émoluments, débours, CSI) reste de la même nature mais sur des bases différentes.
Sur un achat de 120 000 € dans le neuf, prenons une hypothèse réaliste :
- Frais totaux à 2,5 % du prix d’achat
Calcul : 120 000 € × 2,5 % = 3 000 € de frais de notaire environ.
Comparons :
- Ancien à 120 000 € : environ 9 000 à 9 500 € de frais
- Neuf à 120 000 € : environ 2 500 à 3 500 € de frais
La différence peut facilement dépasser 6 000 €. Ce n’est pas rien dans un plan de financement, surtout si vous achetez avec un apport limité.
Attention cependant : dans le neuf, vous payez en contrepartie de la TVA (généralement 20 %) déjà incluse dans le prix TTC du logement. Donc il ne faut pas comparer uniquement « prix + frais de notaire » sans tenir compte du reste (isolation, travaux à prévoir, charges, fiscalité, etc.).
Ancien ou neuf : combien prévoir dans votre budget global ?
Reprenons nos deux scénarios pour un bien à 120 000 € :
- Achat dans l’ancien : prévoir environ 9 000 à 9 500 €
- Achat dans le neuf : prévoir environ 3 000 €
Si vous vous demandez combien mettre de côté avant de vous lancer, une règle simple :
- Pour un bien ancien : comptez 8 % du prix pour avoir une marge de sécurité.
- Pour un bien neuf : comptez 3 % du prix.
Sur 120 000 € :
- Ancien : 120 000 € × 8 % = 9 600 € (on est large mais tranquille).
- Neuf : 120 000 € × 3 % = 3 600 €.
Je me souviens d’un couple que j’ai accompagné qui avait parfaitement anticipé le prix du bien… mais pas les frais de notaire. Résultat : compromis signé, et retour précipité à la banque pour ajuster le plan de financement. Ils n’avaient pas prévu que sur 120 000 €, près de 10 000 € viendraient s’ajouter dans l’ancien. Cela arrive plus souvent qu’on ne le croit.
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt immobilier ?
C’est l’une des questions qui revient le plus souvent : « Est-ce que la banque peut financer les frais de notaire ? »
La réponse est : ça dépend de votre profil et de la politique de la banque.
En théorie, un prêt immobilier peut couvrir :
- Le prix du bien
- Les frais d’agence immobilière
- Et parfois, les frais de notaire
Mais beaucoup de banques demandent aujourd’hui un apport minimum correspondant au moins aux frais de notaire, surtout pour un premier achat. C’est leur façon de vérifier que vous êtes capable d’épargner un peu avant de vous engager.
Dans certains cas, notamment pour les jeunes emprunteurs ou les profils très solides, il est encore possible de financer « à 110 % », c’est-à-dire :
- 100 % du prix du bien
- + 10 % pour couvrir les frais (notaire, garantie, dossier…)
Mais c’est loin d’être systématique. D’où l’intérêt, encore une fois, de bien estimer vos frais de notaire à l’avance pour ne pas être coincé au moment de finaliser votre prêt.
Quelques astuces pour optimiser (un peu) les frais de notaire
On ne peut pas les supprimer, mais on peut parfois les rendre un peu plus digestes. Voici quelques leviers réalistes à envisager.
1. Distinguer clairement le mobilier
On l’a vu plus haut : détailler le mobilier dans l’acte (cuisine équipée, électroménager, meubles…) permet de réduire la base taxée. Pour être valable, il faut :
- Que la valeur soit raisonnable
- Que la liste du mobilier soit précise
- Que le notaire accepte ce montage (il vous conseillera sur ce point)
2. Bien comprendre la part d’honoraires d’agence
Autre subtilité : selon que les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur ou de l’acheteur, la base de calcul des frais de notaire peut changer.
- Si le prix affiché est « FAI » (frais d’agence inclus) et que les honoraires sont à la charge du vendeur, les frais de notaire sont calculés sur le prix total.
- Si les honoraires sont à la charge de l’acheteur et mentionnés séparément, les droits de mutation s’appliquent uniquement sur le prix net vendeur (hors honoraires).
Sur des montants d’honoraires élevés, la différence n’est pas négligeable. N’hésitez pas à demander une simulation au notaire dès la signature du compromis.
3. Anticiper pour éviter le découvert… ou le crédit conso
Un point très concret : si vous sous-estimez les frais de notaire de quelques milliers d’euros, vous risquez de :
- Devoir puiser dans une épargne de précaution que vous auriez préféré conserver
- Recourir à un crédit à la consommation pour combler le trou… à un taux bien plus élevé que votre prêt immobilier
À l’inverse, en prévoyant un peu large, vous pourrez garder une petite réserve pour les premiers travaux, les meubles, voire simplement pour dormir tranquille les premiers mois dans votre nouveau logement.
4. Comparer les offres de prêt en intégrant tous les frais
On se focalise souvent sur le taux nominal du prêt, mais il est plus pertinent de regarder le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre :
- Les intérêts
- Les frais de dossier
- Les frais de garantie
- Et parfois l’assurance emprunteur
Les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG, mais c’est l’ensemble qui détermine votre effort financier global. C’est l’une des raisons pour lesquelles j’aime utiliser des simulateurs : ils permettent de visualiser, noir sur blanc, le « vrai » coût du projet.
Frais de notaire sur 120 000 € : récap rapide pour bien s’y retrouver
Pour finir, voici un petit résumé pratique que vous pouvez garder en tête ou noter dans un coin de cahier avant votre rendez-vous chez le notaire ou à la banque.
- Achat ancien à 120 000 € :
- Frais de notaire ≈ 7 à 8 %
- Soit environ 9 000 à 9 500 €
- Achat neuf à 120 000 € :
- Frais de notaire ≈ 2 à 3 %
- Soit environ 2 500 à 3 500 €
- Mobilier : le valoriser dans l’acte (de manière réaliste) permet de réduire la base taxée.
- Agence : des honoraires à la charge de l’acheteur, détaillés à part, peuvent parfois limiter un peu les droits de mutation.
- Financement : mieux vaut prévoir d’avoir au moins les frais de notaire en apport, sauf cas particuliers de financement à 110 %.
En prenant le temps de faire ces calculs dès le début de votre projet, vous aurez une vision beaucoup plus claire du budget à prévoir pour votre achat à 120 000 €. C’est souvent là que la différence se fait entre un achat serein et un achat stressant.
Et si vous hésitez encore entre acheter dans le neuf ou dans l’ancien, n’oubliez pas que les frais de notaire ne sont qu’une partie de l’équation. Travaux, entretien, charges, confort, emplacement… tout cela mérite aussi d’être mis dans la balance. Mais au moins, sur les chiffres, vous savez désormais à quoi vous en tenir.