Acheter en indivision : un mode de propriété toujours prisé
En 2024, l’achat en indivision reste une solution fréquemment choisie par les couples non mariés, les membres d’une même famille ou des amis souhaitant investir ensemble dans l’immobilier. Ce mode de détention, régi par les articles 815 et suivants du Code civil, permet à plusieurs personnes d’acquérir un bien immobilier en commun, chacune possédant une quote-part du bien.
Cependant, derrière l’apparente simplicité de l’achat en indivision, se cachent diverses implications juridiques, fiscales et financières. En particulier, les questions liées au financement immobilier et à l’assurance emprunteur doivent être abordées avec précision et anticipation. Acheter en indivision impacte la stratégie de financement, la répartition des dettes et des garanties, et influence le coût total du crédit.
Emprunter à plusieurs : comment fonctionne le financement immobilier en indivision ?
Lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter un bien immobilier en indivision, elles doivent le plus souvent souscrire un prêt immobilier commun. Ce prêt permet de financer le bien en fonction des quotes-parts respectives de chaque co-emprunteur.
Dans le cadre d’un achat en indivision :
- Tous les indivisaires sont généralement co-emprunteurs. Ils s’engagent solidairement auprès de la banque au remboursement du prêt.
- La solidarité implique que si l’un des membres ne rembourse pas sa part, les autres doivent prendre le relais.
- La répartition des mensualités n’est pas automatiquement proportionnelle aux apports. Elle doit être organisée dans une convention d’indivision ou par des accords internes.
Il est capital d’évaluer les capacités d’endettement de chaque co-emprunteur. Les banques étudient les situations financières de tous les candidats à l’emprunt, et le taux d’endettement global peut influer sur les conditions du crédit. Il est également possible — bien que plus rare — que chaque indivisaire souscrive un prêt distinct correspondant à sa quote-part. Toutefois, cette solution peut s’avérer complexe à gérer et difficile à mettre en place.
Assurance emprunteur et indivision : des spécificités à bien maîtriser
La garantie de prêt immobilier par une assurance emprunteur est une exigence quasi systématique des établissements bancaires. Elle couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Dans le cas d’un achat en indivision, l’assurance emprunteur soulève des questions spécifiques quant à la couverture de chaque co-emprunteur.
Chaque emprunteur doit obligatoirement souscrire une assurance de prêt, mais la clé de répartition — c’est-à-dire le taux d’assurance affecté à chaque personne — peut varier :
- Répartition à 100 % sur chaque tête : chaque co-emprunteur est couvert à 100 % du capital emprunté, garantissant une prise en charge complète en cas de sinistre. C’est la solution la plus sécurisante, mais aussi la plus coûteuse.
- Répartition proportionnelle aux revenus ou aux quotes-parts dans le financement : cela permet d’ajuster les primes d’assurance et de limiter les surcoûts, à condition que la répartition respecte les exigences de la banque.
Opter pour une assurance au minimum exigé peut sembler économique, mais cela expose les autres co-emprunteurs en cas de sinistre. Une analyse approfondie des garanties est donc essentielle avant de finaliser le montage du prêt immobilier en indivision.
La convention d’indivision : sécuriser les modalités de l’achat
Rédiger une convention d’indivision est vivement conseillé lors d’un achat en commun. Ce document apporte un cadre juridique aux relations entre les indivisaires et détermine des éléments cruciaux comme :
- La répartition de la propriété du bien immobilier selon les apports respectifs.
- La contribution de chaque co-indivisaire aux charges de remboursement de prêt, d’assurance, de taxe foncière et d’entretien.
- Les modalités de sortie de l’indivision : droit de préemption, conditions de revente ou de rachat par un autre indivisaire.
En cas de désaccord ou de vente imprévue, la convention d’indivision limite les conflits et protège les intérêts de chacun. Elle peut être conclue pour une durée déterminée (maximum 5 ans, renouvelable) ou indéterminée. Elle est souvent rédigée par un notaire dans le respect des exigences fiscales et légales.
Impact de l’achat en indivision sur le dossier de prêt immobilier
Les banques examinent scrupuleusement les dossiers d’emprunt en indivision. La qualité des emprunteurs (revenus, stabilité professionnelle, capacité d’endettement) impacte l’acceptation ou non du projet. Une attention particulière est portée à :
- La cohérence des quotes-parts avec la capacité financière de chacun.
- La clarté du projet : objectif d’investissement locatif, résidence principale, secondaire…
- La stabilité du groupe d’investisseurs : durée projetée de détention, lien familial ou juridique entre les co-emprunteurs, etc.
Par ailleurs, les banques peuvent exiger :
- Un apport minimum global, éventuellement réparti entre les investisseurs.
- La constitution d’un compte joint destiné à centraliser les remboursements de l’emprunt et la gestion des charges.
Certaines structures, comme le PACS ou la SCI, peuvent être envisagées comme alternatives à l’achat en indivision afin d’optimiser la gestion du bien et la fiscalité.
Changements en 2024 : évolution des critères d’assurance et de crédit
Depuis la mise en œuvre complète de la loi Lemoine, les emprunteurs bénéficient de plus de souplesse pour changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais. Cette réforme, pleinement opérationnelle en 2024, permet aux co-emprunteurs en indivision de :
- Comparer plusieurs offres d’assurance de prêt immobilier et en retenir une plus compétitive.
- Individuellement ajuster leur couverture selon leur situation personnelle.
La baisse de la production des crédits immobiliers en 2023 a également conduit les banques à assouplir certains critères d’octroi pour relancer le marché début 2024. Cela a permis davantage de flexibilité sur :
- Le montant de l’apport personnel.
- La durée d’emprunt autorisée, parfois portée à 25 voire 27 ans dans le neuf.
- Le taux d’endettement qui peut atteindre jusqu’à 40 % dans certains cas.
Ces évolutions sont favorables aux projets en indivision, où la mutualisation des revenus permet de renforcer la solidité du dossier, à condition que la gestion du groupe soit bien encadrée.
Conseils pour réussir un achat en indivision avec un prêt immobilier
Pour sécuriser votre projet immobilier en indivision avec emprunt, voici quelques recommandations clés :
- Anticipez la rédaction d’une convention d’indivision claire et équilibrée.
- Faites appel à un courtier pour comparer les offres de financement et les assurances emprunteur.
- Répartissez les parts de propriété de façon équitable et transparente, en tenant compte des apports de chacun.
- Pensez à la revente : une clause d’agrément ou de préemption dans la convention peut éviter les surprises.
- Optez pour des garanties d’assurance suffisantes pour chacun, même si cela augmente légèrement la mensualité.
Acheter un bien immobilier en indivision en 2024 est une stratégie tout à fait viable, à condition d’en mesurer les implications. Qu’il s’agisse de l’organisation juridique, du financement partagé ou de la couverture d’assurance emprunteur, une vision claire et anticipée permettra à tous les co-acquéreurs de mener à bien leur projet en toute sérénité.