Charges de copropriété, appel de fonds, travaux votés en assemblée générale… Quand on est propriétaire bailleur, on a parfois l’impression que l’argent file plus vite que le temps passé à lire les procès-verbaux de copropriété. Et pourtant, une partie de ces dépenses peut alléger votre impôt, à condition de bien savoir lesquelles sont déductibles et comment les déclarer.
Dans cet article, je vous propose de faire le tri, simplement et concrètement, entre les charges de copropriété qui réduisent réellement votre fiscalité et celles qui n’ont malheureusement aucun impact sur votre impôt. Objectif : que vous puissiez, dès votre prochaine déclaration, ne plus laisser un euro de côté.
Charges de copropriété et impôts : de quoi parle-t-on exactement ?
Avant de plonger dans le détail, faisons un rappel essentiel : les charges de copropriété ne sont déductibles que si vous louez votre bien et que vous êtes imposé dans la catégorie des revenus fonciers (location nue, régime réel).
Si vous êtes dans l’un de ces cas :
- Vous occupez le logement à titre de résidence principale ou secondaire
- Vous faites de la location meublée au régime LMNP (BIC)
- Vous êtes au micro-foncier sans option pour le réel
… alors les règles sont différentes, et une grande partie des charges de copropriété ne sera pas déductible de vos impôts sur le revenu (ou pas de cette manière).
Dans la suite de cet article, je me place donc dans le cas le plus courant de mes lecteurs : un appartement en copropriété, loué nu, au régime réel, avec des revenus fonciers déclarés via le formulaire 2044.
Deux grandes familles de charges de copropriété
Pour comprendre ce qui est déductible, il faut distinguer deux grandes catégories :
- Les charges récupérables sur le locataire
- Les charges non récupérables, qui restent à la charge définitive du propriétaire
Cette distinction est centrale pour l’impôt. Pourquoi ? Parce que l’administration fiscale considère que :
- Les charges récupérables ne sont pas déductibles des revenus fonciers (puisque, en théorie, vous les récupérez auprès du locataire).
- Les charges non récupérables sont, elles, déductibles dès lors qu’elles entrent dans la liste des charges admises par le fisc.
Petite subtilité : en pratique, il arrive que vous ne récupériez pas toutes les charges auprès du locataire (loyer impayé, régularisation oubliée, erreur de calcul…). Dans ce cas, la part finalement restée à votre charge peut, sous conditions, devenir déductible. On y revient un peu plus loin.
Quelles charges de copropriété sont déductibles des impôts ?
Entrons dans le concret avec les principales charges de copropriété que vous pouvez en principe déduire de vos revenus fonciers.
Les charges de gestion et d’administration de la copropriété
Il s’agit de toutes les dépenses nécessaires au fonctionnement de l’immeuble :
- Honoraires de syndic (partie non récupérable sur le locataire)
- Frais de tenue de comptabilité et d’administration de la copropriété
- Frais de convocation et de tenue des assemblées générales (photocopies, envois, etc.)
- Frais de justice engagés par la copropriété (par exemple, pour recouvrer des impayés d’un copropriétaire)
Toutes ces dépenses figurent sur votre relevé de charges annuel. Elles sont généralement regroupées dans les rubriques “frais de gestion”, “syndic”, “honoraires de base”, “frais administratifs”.
Astuce issue de mon propre vécu : lors de l’achat de mon premier appartement, j’ai longtemps ignoré qu’une partie des honoraires du syndic étaient récupérables et une autre non. Résultat : j’ai sous-déclaré mes charges déductibles pendant deux ans. Depuis, je lis le relevé ligne par ligne (avec un café bien serré…).
Les dépenses d’entretien et de réparations courantes
Bonne nouvelle : les dépenses destinées à entretenir ou remettre en état les parties communes de l’immeuble sont en grande partie déductibles. On parle par exemple de :
- Réparation de toiture, de gouttières, de façades (hors gros travaux d’agrandissement)
- Remise en état des parties communes après un dégât des eaux
- Remplacement à l’identique de la chaudière collective, du ballon d’eau chaude, des boîtes aux lettres, etc.
- Entretien et petites réparations de l’ascenseur
- Contrats d’entretien des équipements communs : chauffage, VMC, portail, espaces verts…
La logique du fisc est la suivante : tout ce qui sert à maintenir l’immeuble en bon état, sans l’améliorer de manière significative, est en principe déductible.
Les dépenses d’amélioration dans l’immeuble
Autre catégorie intéressante : les travaux d’amélioration qui apportent un confort supplémentaire aux locataires, sans modifier la structure de l’immeuble. Par exemple :
- Installation d’un système de sécurité (digicode, visiophone, caméra dans les parties communes)
- Amélioration de l’isolation thermique (isolation des combles, double vitrage dans les parties communes…)
- Mise en conformité de l’installation électrique des parties communes
- Création d’un local à vélos, d’un local poubelles plus fonctionnel
Ces dépenses sont, en principe, déductibles au titre des charges de copropriété, à la différence des travaux de construction ou d’agrandissement, qui, eux, ne le sont pas (nous en reparlerons).
Les primes d’assurance de la copropriété
La multirisque immeuble, payée par le syndicat des copropriétaires, est une charge de copropriété classique. Votre quote-part de prime d’assurance est déductible de vos revenus fonciers.
Elle figure généralement distinctement sur le relevé annuel. N’hésitez pas à la repérer : beaucoup de bailleurs l’oublient, alors qu’elle pèse parfois plusieurs centaines d’euros par an sur un immeuble entier.
Les provisions pour charges : ce que vous pouvez déduire chaque année
En pratique, vous ne payez pas vos charges de copropriété ligne par ligne, mais via des provisions trimestrielles (ou mensuelles). L’administration fiscale autorise la déduction, chaque année, de :
- Les provisions pour charges de copropriété versées dans l’année, à condition qu’elles couvrent des dépenses déductibles (entretien, réparations, gestion, assurance…).
Mais attention, il y a une contrepartie : l’année suivante, vous devez effectuer une régularisation pour tenir compte des montants réellement approuvés en assemblée générale.
Concrètement :
- Année N : vous déduisez les provisions versées.
- Année N+1 : vous ajoutez ou retranchez les écarts selon le relevé de charges définitif (après approbation des comptes).
Cette mécanique peut paraître un peu lourde, mais elle évite de recalculer chaque ligne de charge à la main.
Quelles charges de copropriété ne sont pas déductibles ?
Passons maintenant à ce qui fâche : les charges qui n’auront aucun impact direct sur votre impôt sur le revenu.
Les charges récupérables sur le locataire
Il s’agit notamment :
- De l’eau froide et chaude (si collective)
- Du chauffage (si collectif)
- De l’entretien courant des parties communes : ménage, sortie des poubelles, lumière…
- De l’entretien courant des espaces verts
Normalement, ces charges sont refacturées au locataire via les provisions sur charges figurant dans le bail. Elles ne sont donc pas déductibles de vos revenus fonciers, puisque ce n’est pas une dépense “définitive” pour vous.
Exception : si, pour une raison ou une autre, vous ne parvenez pas à récupérer certaines de ces charges (locataire parti sans régularisation, accord amiable, etc.), la part demeurée réellement à votre charge peut être déduite, mais il faut pouvoir le justifier.
Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement
Le fisc est très clair : tout ce qui correspond à :
- Une surélévation de l’immeuble
- Une construction nouvelle (ajout d’un bâtiment, d’un niveau)
- Un agrandissement des parties communes ou privatives (extension, création de nouvelles surfaces habitables)
… n’est pas déductible des revenus fonciers. Ce type de dépense est plutôt assimilé à de l’investissement et peut, dans certains cas, jouer sur la valeur de votre bien (et donc, plus tard, sur la plus-value).
Les appels de fonds pour gros travaux : déductibles ou pas ?
C’est l’une des questions que je reçois le plus souvent : “Virginie, mon syndic m’a appelé 5 000 € pour un ravalement de façade, je peux tout déduire ?”.
La réponse dépend du type de travaux :
- Si le ravalement est de l’entretien ou de la réparation (remise en état, sans modification importante) : oui, la dépense est en principe déductible.
- Si le ravalement inclut une isolation thermique par l’extérieur (ITE), la majeure partie est souvent considérée comme amélioration et reste déductible, mais certaines fraction liées à une transformation lourde peuvent ne pas l’être.
Dans la pratique, le syndic ventile les travaux et précise la nature des dépenses. Conservez bien :
- Les procès-verbaux d’assemblée générale
- Les appels de fonds détaillés
- Le relevé de charges annuel
Ils pourront être demandés en cas de contrôle.
Comment déclarer les charges de copropriété sur votre formulaire 2044 ?
Si vous êtes au régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers. Les charges de copropriété y trouvent naturellement leur place.
En résumé :
- Vous indiquez le montant des loyers encaissés dans l’année.
- Vous déduisez ensuite vos charges, dont les provisions pour dépenses de copropriété, dans la case appropriée (actuellement ligne 229 “provisions pour charges de copropriété”).
- L’année suivante, vous ferez la régularisation en renseignant la ligne dédiée aux “régularisations de provisions pour charges de copropriété” (ligne 230 de la 2044 classique).
Le plus simple est souvent de :
- Reprendre le relevé annuel des charges fourni par le syndic
- Suivre les indications de ventilation entre charges déductibles et non déductibles (de plus en plus de syndics fournissent un récapitulatif spécial “fiscalité”)
Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à demander au syndic un document récapitulatif : il en a l’habitude, surtout au moment des déclarations.
Deux cas pratiques pour se repérer plus facilement
Pour rendre tout cela plus concret, prenons deux situations typiques que j’ai accompagnées récemment.
Cas n°1 : Appartement T2 en copropriété récente
Julie possède un T2 en région lyonnaise, loué 650 € hors charges. Les provisions de charges qu’elle verse au syndic sont de 900 € par an.
Sur son relevé de charges annuel, on trouve :
- 300 € d’eau froide et entretien des parties communes (charges récupérables)
- 200 € d’honoraires de syndic (non récupérables)
- 150 € de prime d’assurance immeuble
- 250 € pour l’entretien de l’ascenseur et des équipements communs
Dans son cas :
- Les 300 € de charges récupérables ne sont pas déductibles (car refacturés au locataire).
- Les 600 € restants (200 + 150 + 250) sont déductibles de ses revenus fonciers.
Cas n°2 : Immeuble ancien avec gros travaux
Marc détient un appartement dans un immeuble ancien à Bordeaux. L’AG a voté un ravalement de façade et la mise en conformité de l’installation électrique des parties communes. Sa quote-part pour l’année s’élève à 4 500 €.
Le syndic précise la répartition suivante :
- 3 000 € pour le ravalement (réparation/entretien) → déductible
- 1 500 € pour la mise en conformité électrique (amélioration) → déductible
Marc peut donc déduire les 4 500 € de ses revenus fonciers au titre des charges de copropriété, sous réserve de respecter le mécanisme de provision/régularisation décrit plus haut.
Comment ne pas “oublier” de charges déductibles ?
Pour terminer, quelques bonnes pratiques issues de mon expérience (et de quelques erreurs de jeunesse) :
- Lisez systématiquement le relevé annuel du syndic : même si le document fait vingt pages, les lignes “entretien”, “réparation”, “amélioration”, “assurance”, “syndic” valent de l’or fiscalement.
- Rangez tous les procès-verbaux d’AG : en cas de contrôle, ils justifient la nature des travaux votés.
- Vérifiez la distinction entre charges récupérables et non récupérables : certains syndics fournissent un tableau récapitulatif spécialement conçu pour la déclaration d’impôt.
- Gardez une trace de ce que vous récupérez réellement sur le locataire : si une partie des charges reste définitivement à votre charge, elle peut devenir déductible.
- Ne négligez pas les petites lignes : assurance, frais de banque de la copropriété, petites réparations… cumulées, elles représentent souvent plusieurs centaines d’euros par an.
Au fil des années, j’ai constaté que beaucoup de propriétaires se focalisent sur les intérêts d’emprunt (qui sont effectivement très importants), mais laissent passer une partie de leurs charges de copropriété par manque de temps ou de clarté. Pourtant, sur dix ou quinze ans de détention, cela représente parfois plusieurs milliers d’euros d’économie d’impôt.
Alors, la prochaine fois que vous recevrez ce fameux “relevé de charges annuelles” que l’on a tendance à laisser traîner sur un coin de table, prenez un quart d’heure pour l’étudier à la lumière de ces règles. C’est peut-être l’un des rares moments où vos charges de copropriété vous feront… un peu plaisir.