Vous vendez votre logement… mais votre crédit immobilier court toujours. Faut-il forcément tout rembourser ? Peut-on garder son prêt pour le prochain achat ? Est-ce le bon moment pour renégocier ? Ce sont des questions que j’entends très souvent, et rassurez-vous : vous êtes loin d’être seul dans ce cas.
Bonne nouvelle : vendre avec un crédit en cours n’a rien d’extraordinaire. En revanche, les conséquences financières peuvent être très différentes selon l’option choisie : solder, transférer ou renégocier votre prêt. Autant dire qu’il vaut mieux y regarder de près avant de signer le compromis.
Vendre avec un crédit en cours : comment ça se passe concrètement ?
Dans la grande majorité des cas, lors de la vente d’un bien encore en cours de remboursement, le notaire utilise une partie du prix de vente pour rembourser le capital restant dû à la banque.
En pratique :
- vous signez un compromis de vente ;
- le notaire interroge votre banque pour connaître le montant exact à rembourser (capital + éventuelles indemnités) à la date prévue de la signature définitive ;
- le jour de la vente, l’acheteur verse le prix au notaire ;
- le notaire rembourse votre banque directement, puis vous reverse le solde.
Autrement dit, vous n’avez pas à faire de virement gigantesque vous-même. En revanche, c’est à vous d’anticiper le choix de la bonne stratégie :
- solder définitivement votre crédit ;
- le transférer sur un nouveau bien ;
- ou en profiter pour renégocier / faire racheter votre prêt.
Je me souviens d’un couple de lecteurs qui avait vendu un appartement à Lyon pour acheter une maison en périphérie. Ils pensaient qu’ils étaient “obligés” de tout rembourser et de repartir de zéro. En regardant leur contrat, on a découvert une option de transfert très avantageuse… qu’aucun conseiller ne leur avait jamais vraiment expliquée. Résultat : plusieurs milliers d’euros d’économies.
Option 1 : solder totalement votre prêt lors de la vente
C’est le scénario le plus courant : vous vendez, la banque est remboursée, et votre crédit immobilier est définitivement éteint.
On parle alors de remboursement anticipé total.
Votre banque va calculer :
- le capital restant dû à la date de la vente ;
- les intérêts courus depuis votre dernière échéance ;
- les indemnités de remboursement anticipé (IRA), sauf si votre contrat prévoit l’absence de pénalités dans ce cas.
Les IRA sont plafonnées par la loi à :
- 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation ;
- et au maximum 3 % du capital restant dû.
Exemple simple : si vous devez encore 120 000 € à 1,7 % d’intérêt, la pénalité maximale théorique sera de :
- 6 mois d’intérêts : 120 000 × 1,7 % × (6/12) ≈ 1 020 € ;
- 3 % du capital restant dû : 3 % de 120 000 = 3 600 €.
La banque retiendra le plus petit des deux, donc 1 020 €. Certains contrats prévoient même des IRA inférieures à ce plafond légal, voire une exonération totale dans certains cas.
Bon à savoir : la loi prévoit des cas où les IRA sont automatiquement supprimées, notamment si le remboursement anticipé est lié à :
- un décès ;
- une cessation forcée d’activité (licenciement) ;
- un changement forcé de lieu de travail (mutation imposée par l’employeur).
Si votre vente est consécutive à un de ces événements, n’hésitez pas à le signaler noir sur blanc à la banque, documents à l’appui.
Solder totalement votre prêt a un avantage psychologique indéniable : vous repartez “à zéro”, sans dette. C’est souvent intéressant si :
- vous ne rachetez pas immédiatement un autre bien ;
- vous vendez très peu de temps après avoir acheté (souvent, les économies d’un transfert ou d’une renégociation sont alors limitées) ;
- votre taux n’est pas particulièrement attractif par rapport aux taux actuels du marché.
Option 2 : transférer votre prêt sur un nouveau bien
Moins connue, cette option peut pourtant être une pépite financière : le transfert de prêt.
Le principe : au lieu de rembourser définitivement votre crédit lors de la vente, vous demandez à votre banque de le transférer sur le nouveau logement que vous achetez. Vous conservez :
- le même taux ;
- la même durée restante ;
- le même capital (éventuellement ajusté).
Le transfert est particulièrement intéressant si :
- vous avez obtenu un excellent taux il y a quelques années (par exemple 1 % ou 1,2 %) ;
- les taux du marché sont aujourd’hui beaucoup plus élevés ;
- vous rachetez un logement dans un délai assez court après la vente.
J’ai par exemple rencontré une lectrice qui avait décroché un taux à 1,05 % en 2019. En 2024, lorsqu’elle a voulu vendre pour acheter plus grand, les taux tournaient autour de 3,5 %. Autant vous dire que conserver son ancien taux via un transfert était une bénédiction.
Mais attention : le transfert n’est pas un droit, c’est une faculté contractuelle. Trois conditions importantes :
- il doit être prévu dans votre offre de prêt (cherchez les mots “prêt transférable” ou “faculté de transfert”) ;
- la banque doit accepter votre nouveau projet (montant, type de bien, situation financière) ;
- le transfert doit généralement avoir lieu dans un délai précis après la vente (6, 12 ou 24 mois selon les contrats).
Petite nuance technique : si le nouveau bien coûte plus cher, votre banque pourra :
- transférer votre prêt actuel tel quel ;
- et compléter avec un “avenant” ou un second prêt pour financer le surplus au taux du marché.
Résultat : une partie de votre financement reste à un ancien taux très bas, ce qui fait baisser le coût global de l’opération.
À l’inverse, si vous achetez un bien moins cher, la banque pourra réduire le capital du prêt transféré, ou vous demander de solder une partie.
Avant de signer votre compromis, demandez à votre conseiller :
- si votre crédit est transférable ;
- dans quel délai après la vente vous devez signer le nouveau prêt ;
- quels sont les frais liés au transfert (frais de dossier, garantie, etc.).
Option 3 : renégocier ou faire racheter votre prêt à l’occasion de la vente
La vente de votre bien est aussi un excellent moment pour remettre à plat tout votre financement, surtout si vous rachetez un nouveau logement derrière.
Trois leviers possibles :
- renégocier votre prêt actuel avec votre banque ;
- faire racheter le prêt par une autre banque ;
- profiter de la nouvelle opération pour intégrer d’autres crédits (consommation, travaux) dans un montage global.
Si vous rachetez un bien :
- vous allez de toute façon souscrire un nouveau crédit immobilier ;
- c’est donc le moment idéal pour mettre en concurrence plusieurs banques ;
- et voir si un rachat de l’ancien prêt (ou un nouveau prêt global) sera plus avantageux qu’un transfert simple.
Concrètement, il faut comparer :
- le coût total restant de votre prêt actuel (intérêts + assurance + IRA éventuelles) ;
- au coût d’un nouveau prêt (taux, assurance, frais de dossier, frais de garantie, frais de rachat si une autre banque rembourse l’ancien prêt).
Exemple rapide : si vous avez un taux à 3,2 % depuis quelques années, et que les taux du marché sont redescendus à 2,3 %, le rachat ou la renégociation peuvent permettre :
- de réduire la mensualité ;
- ou de garder la même mensualité mais de raccourcir la durée.
À l’inverse, si vous avez encore un vieux prêt à 1,3 %, renégocier ou faire racheter votre prêt n’a souvent aucun intérêt… et le transfert, lui, devient précieux.
Et le prêt relais dans tout ça ?
Autre situation très fréquente : vous n’avez pas encore vendu, mais vous avez déjà trouvé le futur bien de vos rêves. Dans ce cas, vous pouvez être amené à utiliser un prêt relais.
Le prêt relais est un crédit de transition qui vous avance une partie de la valeur de votre logement actuel, en attendant la vente effective. Il vient se combiner :
- avec le crédit immobilier de votre nouvelle acquisition ;
- puis il est remboursé quand la vente de l’ancien bien est réalisée.
Là encore, plusieurs stratégies existent :
- rembourser totalement votre ancien prêt à la vente, puis solder le relais ;
- ou, si le contrat le permet, basculer une partie de l’ancien prêt sur le nouveau bien.
Le prêt relais est très pratique, mais il mérite d’être manié avec précaution : une mauvaise estimation du prix de vente ou un délai plus long que prévu peuvent mettre votre budget sous tension. N’hésitez pas à faire des simulations réalistes (et pas seulement sur la base du “prix que vous espérez”).
Comment choisir la meilleure option pour votre situation ?
Pour arbitrer entre solder, transférer ou renégocier, je vous conseille de regarder cinq critères clefs :
- Votre taux actuel : est-il plus bas, équivalent ou plus élevé que les taux proposés aujourd’hui ?
- La durée restante : plus vous êtes au début du prêt, plus l’impact d’un changement de taux est important.
- Votre projet : rachetez-vous un autre bien immédiatement, plus tard, ou pas du tout ?
- Vos revenus et votre stabilité pro : une banque sera plus souple pour un transfert ou une renégociation si votre situation est stable (CDI, revenus réguliers).
- Les frais annexes : IRA, frais de garantie (hypothèque, caution), frais de dossier, nouvelle assurance emprunteur…
Un petit exercice que je fais souvent avec mes lecteurs :
- scénario A : vous soldez tout, vous repartez sur un nouveau prêt “classique” pour votre prochain achat ;
- scénario B : vous transférez le prêt existant en conservant le taux, et vous complétez si besoin ;
- scénario C : vous faites racheter ou renégocier votre prêt pour bénéficier d’un nouveau taux, éventuellement inférieur.
Pour chaque scénario, on calcule :
- le montant total des mensualités à venir ;
- le coût total du crédit (intérêts + assurance) ;
- les frais ponctuels (IRA, notaire, garantie, etc.).
Souvent, la meilleure option saute alors aux yeux. Et parfois, on a des surprises : j’ai déjà vu des cas où le transfert semblait être l’évidence… mais où, après calcul, un nouveau prêt global négocié avec une autre banque se révélait plus intéressant.
Les étapes pratiques à prévoir avec le notaire et la banque
Pour que tout se déroule sans stress le jour de la vente, quelques étapes sont à anticiper.
Dès le compromis de vente :
- prévenez votre banque de votre projet de vente (et éventuellement d’achat) ;
- demandez-lui noir sur blanc les conditions de remboursement anticipé, de transfert ou de renégociation ;
- assurez-vous que le notaire a bien toutes les infos sur votre crédit (offre de prêt, organisme de caution ou d’hypothèque, etc.).
Quelques semaines avant l’acte de vente définitif :
- la banque adresse au notaire un relevé de situation de prêt indiquant le capital restant dû et, le cas échéant, les IRA ;
- vous validez avec la banque votre choix : solder, transférer ou renégocier ;
- si transfert ou nouveau prêt, vous signez l’offre de prêt correspondante dans les délais légaux.
Le jour de la vente :
- le notaire reçoit les fonds de l’acheteur ;
- il rembourse la banque selon les indications reçues (ou organise le basculement dans le cadre d’un transfert) ;
- il vous reverse le solde, qui constituera éventuellement votre apport pour un nouveau projet.
C’est aussi le moment où se pose la question de l’assurance emprunteur : si le prêt est soldé, elle s’arrête. Si le prêt est transféré, vérifiez les garanties et le coût : un nouveau projet peut être l’occasion d’adapter votre niveau de couverture, voire de changer d’assureur si c’est pertinent.
Questions fréquentes sur le remboursement de crédit en cas de vente
Peut-on vendre un bien si le prix ne couvre pas le capital restant dû ?
Oui, mais c’est plus compliqué. Si le prix de vente est inférieur au capital restant dû, il faudra :
- apporter la différence avec votre épargne ;
- ou négocier avec la banque un montage spécifique (étalement du solde, nouveau prêt, etc.).
Dans ce cas, parlez-en au plus tôt avec votre conseiller et votre notaire.
Dois-je continuer à payer les mensualités tant que le bien n’est pas vendu ?
Oui. Tant que la vente n’est pas signée chez le notaire et que la banque n’a pas été remboursée, votre contrat reste en vigueur. Cela peut parfois peser sur votre budget si vous financez déjà un nouveau bien en parallèle, d’où l’intérêt de bien anticiper (ou de passer par un prêt relais).
Y a-t-il un délai de préavis pour rembourser son prêt lors de la vente ?
Non, il n’y a en général pas de “préavis” au sens strict, mais la banque a besoin d’un certain délai pour établir le décompte de remboursement (souvent 10 à 30 jours). Le notaire se charge de coordonner tout cela. L’important est surtout de la prévenir suffisamment tôt de la date envisagée.
Le notaire peut-il se tromper dans le montant remboursé à la banque ?
Le notaire s’appuie sur un document officiel transmis par la banque. Si la date de signature change, il doit demander une mise à jour. Les erreurs sont rares, mais si elles surviennent, elles sont rectifiées entre la banque, le notaire et vous. D’où l’importance, encore une fois, de vérifier les montants communiqués.
Derniers conseils pour optimiser votre remboursement de prêt en cas de vente
Avant de vous lancer, prenez le temps :
- de relire attentivement votre offre de prêt (transférabilité, IRA, modalités de remboursement anticipé) ;
- de demander à votre banque un chiffrage précis des différents scénarios (solder, transférer, renégocier) ;
- de faire jouer la concurrence, surtout si vous rachetez derrière (taux, assurance, frais) ;
- et de vérifier avec le notaire les conséquences juridiques et financières de chaque option.
C’est un peu de travail en amont, je vous l’accorde, mais les économies potentielles se chiffrent souvent en milliers d’euros sur la durée d’un prêt immobilier. Et si vous n’êtes pas à l’aise avec les chiffres, n’hésitez pas à vous faire accompagner : courtier, conseiller indépendant, ou outils de simulation en ligne peuvent vous aider à y voir plus clair.
Vendre avec un crédit en cours n’est pas un casse-tête insoluble, à condition de ne pas subir les choses : en connaissant vos options pour solder, transférer ou renégocier votre prêt, vous reprenez la main sur votre projet immobilier… et sur votre budget.