Quand on découvre la nue-propriété, on pense souvent à la transmission, aux droits de succession, à l’organisation patrimoniale… et beaucoup moins aux impôts au quotidien. Pourtant, dès qu’il est question de revenus fonciers ou de plus-value immobilière, le fisc s’invite dans la danse, même pour le nu-propriétaire.
Si vous êtes (ou allez devenir) nu-propriétaire d’un bien immobilier, vous vous demandez sans doute : « Est-ce que je dois déclarer quelque chose ? Qui paye quoi entre usufruitier et nu-propriétaire ? Et au moment de la revente, comment ça se passe ? » Respirez, on va décortiquer tout ça ensemble, étape par étape, sans jargon inutile.
Petit rappel : nue-propriété, usufruit… qui fait quoi ?
Avant d’entrer dans le vif du sujet fiscal, un rappel rapide s’impose. La pleine propriété d’un bien se décompose en deux parties :
- La nue-propriété : vous êtes propriétaire du bien « sur le papier », mais vous ne l’occupez pas et vous n’en touchez pas les revenus.
- L’usufruit : vous avez le droit d’utiliser le bien (y habiter) ou d’en percevoir les loyers si le bien est loué.
Très souvent, on retrouve ce schéma dans un contexte familial : des parents conservent l’usufruit de leur logement, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Résultat : les parents continuent de vivre dans le bien ou d’en toucher les loyers, et les enfants deviendront pleinement propriétaires au décès des parents, sans nouveaux droits de succession à payer sur ce bien.
C’est une mécanique patrimoniale très intéressante… mais elle a des conséquences fiscales bien précises.
Revenus fonciers : qui doit les déclarer au fisc ?
C’est l’une des questions les plus fréquentes : si le bien est loué, qui doit déclarer les loyers aux impôts ? Le nu-propriétaire ou l’usufruitier ?
La réponse est simple : c’est toujours l’usufruitier qui déclare les revenus fonciers. Le nu-propriétaire, lui, ne perçoit aucun loyer, donc il n’a aucun revenu à déclarer au titre des revenus fonciers.
Concrètement :
- Si l’usufruitier loue le bien, tous les loyers lui reviennent.
- Il les déclare dans la catégorie revenus fonciers (régime micro-foncier ou régime réel, selon le montant et la situation).
- Le nu-propriétaire, de son côté, n’indique rien en revenus locatifs dans sa déclaration.
Imaginons par exemple que vos parents ont l’usufruit d’un appartement à Lyon, dont vous détenez la nue-propriété. Cet appartement est loué 900 €/mois. Chaque année, ce sont vos parents (les usufruitiers) qui déclarent ces 10 800 € de loyers. Vous, en tant que nu-propriétaire, vous ne déclarez rien, même si sur le plan civil, vous êtes « copropriétaire » du patrimoine familial.
Qui paye les charges, travaux et taxes ?
Autre sujet sensible : les charges. Qui paye quoi ? Et surtout, peut-on déduire ces montants des impôts, et pour qui ?
La loi distingue, en principe, les charges de l’usufruitier et celles du nu-propriétaire.
L’usufruitier prend en charge :
- Les dépenses courantes : petites réparations, frais d’entretien, charges de copropriété ordinaires.
- Les taxes d’occupation, notamment la taxe d’habitation (quand elle est encore due) s’il habite le bien.
- La taxe foncière, dans la pratique, même si juridiquement elle pèse sur le propriétaire. L’administration fiscale s’adresse souvent à l’usufruitier, considéré comme « propriétaire économique ».
Le nu-propriétaire, lui, est plutôt concerné par :
- Les gros travaux : ravalement lourd, réfection complète de toiture, renforcement structurel, etc. En théorie, ce sont les « grosses réparations » de l’article 606 du Code civil.
- Les dépenses liées à la conservation de la valeur du bien, c’est-à-dire tout ce qui permet de maintenir le bien en état, sur le long terme.
Sur le plan fiscal, c’est là que ça devient intéressant : certaines dépenses supportées par le nu-propriétaire sont déductibles des revenus fonciers… mais uniquement si l’usufruitier déclare des loyers et avec des conditions bien précises.
Le nu-propriétaire peut-il déduire des travaux de ses impôts ?
Oui, dans certains cas, le nu-propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers les travaux qu’il finance, même s’il ne touche pas les loyers. C’est une situation un peu paradoxale, mais fiscalement prévue.
Les conditions principales sont les suivantes :
- Le bien doit être loué par l’usufruitier et générer des revenus fonciers imposables.
- Les travaux doivent être des dépenses de réparation ou d’amélioration (et non de pure construction ou agrandissement).
- Le nu-propriétaire doit pouvoir justifier qu’il a bien payé les travaux (factures, virements…).
- Le montant payé par le nu-propriétaire est déductible des revenus fonciers de l’usufruitier
Dans la pratique, ces montages sont plus fréquents qu’on imagine, notamment dans les familles où les enfants (nus-propriétaires) financent des travaux importants sur un bien que les parents (usufruitiers) louent pour compléter leur retraite.
Attention toutefois : ces optimisations doivent être montées avec prudence, car l’administration fiscale veille au grain. Un conseil personnalisé par un notaire ou un conseiller fiscal est souvent judicieux.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : qui déclare le bien ?
Si vous êtes concerné par l’IFI, la question est cruciale : à qui revient la déclaration du bien ?
Le principe est le suivant :
- En règle générale, c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété.
- Le nu-propriétaire ne déclare pas ce bien dans son assiette IFI (sauf cas particuliers, par exemple certains démembrements temporaires ou dispositifs spécifiques).
L’idée du fisc est simple : c’est l’usufruitier qui profite effectivement du bien (usage ou loyers), donc c’est lui qui en supporte la valeur dans l’IFI. Le nu-propriétaire, lui, reste « en attente » de récupérer la pleine propriété, sans jouissance immédiate.
Là encore, c’est un levier de transmission patrimoniale : transmettre la nue-propriété permet parfois de réduire l’IFI, tout en conservant l’usage du bien tant que l’usufruit existe.
Nu-propriétaire et plus-value : que se passe-t-il en cas de vente ?
Passons à un sujet qui intrigue beaucoup : la plus-value immobilière. Qui est imposé ? Sur quelle base ? Et comment sont partagées les choses entre usufruitier et nu-propriétaire ?
Plusieurs scénarios sont possibles, mais le plus fréquent est celui de la vente conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété, c’est-à-dire la vente de la pleine propriété du bien à un tiers acquéreur.
Dans ce cas :
- Le prix de vente est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire, selon un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier (barème de l’usufruit viager).
- Chacun calcule sa plus-value en fonction de sa quote-part et de sa valeur d’origine.
- Chacun est imposé sur sa propre plus-value, selon le régime classique des plus-values immobilières (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements).
Un exemple simple : imaginons une maison transmise en nue-propriété à un enfant, avec usufruit conservé par le parent, évaluée à 300 000 € au moment du démembrement. Quelques années plus tard, la maison est vendue 400 000 €.
Selon l’âge de l’usufruitier au moment de la vente, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sera fixée par un barème fiscal (par exemple 40 % usufruit / 60 % nue-propriété, pour illustrer). On aura donc :
- Usufruitier : 40 % de 400 000 € = 160 000 €.
- Nu-propriétaire : 60 % de 400 000 € = 240 000 €.
Chacun devra calculer la différence entre sa valeur d’acquisition (selon la répartition initiale lors du démembrement) et son prix de vente, puis appliquer les règles d’abattement pour durée de détention.
C’est souvent à ce moment-là que les familles découvrent que le démembrement n’était pas seulement une histoire de succession… mais aussi de fiscalité de la plus-value.
Et si seul l’usufruit ou la nue-propriété est vendu ?
Situation un peu plus technique, mais qui arrive parfois : la vente séparée de l’usufruit ou de la nue-propriété.
Deux cas de figure :
- Vente de la seule nue-propriété : le nu-propriétaire vend ses droits, l’usufruit reste en place. Le calcul de la plus-value se fait alors uniquement sur la nue-propriété, en tenant compte de sa valeur au moment de l’acquisition et de son prix au moment de la vente.
- Vente de l’usufruit : l’usufruitier cède son usufruit (souvent à titre temporaire ou à une société). Il sera imposé sur la plus-value éventuelle, toujours selon les règles de la plus-value immobilière.
On tombe ici dans des montages plus spécifiques, notamment en gestion de patrimoine (par exemple, cession temporaire d’usufruit à une société pour optimiser l’imposition des loyers). Dans ces cas-là, un accompagnement par un professionnel est vivement recommandé, car les règles sont fines, et l’administration fiscale n’aime pas les montages artificiels destinés uniquement à éviter l’impôt.
Résidence principale et exonération de plus-value : qui en profite ?
Autre grande interrogation : l’exonération de plus-value sur la résidence principale. On la connaît bien en pleine propriété… mais qu’en est-il en cas de démembrement ?
Le principe posé par la jurisprudence est assez logique :
- C’est l’occupation effective du bien comme résidence principale qui compte.
- Donc, c’est en général l’usufruitier occupant qui peut bénéficier de l’exonération sur la plus-value, lorsqu’il cède ses droits.
- Le nu-propriétaire, lui, ne peut pas invoquer la résidence principale s’il n’habite pas le bien.
Cela peut aboutir à des situations surprenantes : l’usufruitier est exonéré de plus-value sur sa part (car il habite le bien), tandis que le nu-propriétaire est imposé sur la sienne (car pour lui, ce n’est pas une résidence principale, mais un droit patrimonial).
D’où l’importance, avant toute cession, de réfléchir à la stratégie : faut-il remembrer la propriété avant la vente ? Vendre en démembrement ? Qui occupe le bien ? Là encore, le notaire est votre meilleur allié.
Nu-propriétaire : vos réflexes fiscaux à adopter
Pour vous aider à y voir plus clair, voici quelques réflexes à avoir si vous êtes nu-propriétaire ou si vous envisagez de le devenir.
- Identifiez précisément votre rôle : vous ne percevez pas les loyers, vous n’avez donc pas de revenus fonciers à déclarer. Mais vous pouvez être amené à assumer certains gros travaux.
- Gardez toutes les factures de travaux : même si vous ne touchez pas de loyers, ces dépenses peuvent avoir un impact futur, notamment en matière de plus-value (majoration du prix d’acquisition) ou de déduction dans certains montages.
- Parlez-vous en famille : dans la plupart des cas, le démembrement se fait entre parents et enfants. Mieux vaut clarifier qui paie quoi, qui déclare quoi, pour éviter les mauvaises surprises et les tensions.
- Pensez long terme : la nue-propriété est un droit qui prend tout son sens dans la durée. Les effets fiscaux les plus marquants (fin de l’usufruit, pleine propriété, plus-value) se manifestent souvent plusieurs années plus tard.
- Consultez votre notaire avant toute vente ou opération sophistiquée (cession d’usufruit, répartition des travaux, donation-partage avec démembrement…). Il connaît votre dossier et pourra anticiper les conséquences fiscales.
Je me souviens d’un couple de retraités que j’ai accompagnés sur ce type de sujet : ils avaient donné la nue-propriété de leur maison de campagne à leurs enfants, tout en continuant à la louer pendant l’été pour compléter leur retraite. Au moment de financer un gros ravalement, ce sont finalement les enfants qui ont pris en charge les travaux, car ils voyaient cette maison comme un futur bien familial à transmettre encore à la génération suivante.
Sans un bon conseil en amont, ils seraient passés à côté des impacts fiscaux de cette répartition. Avec un notaire et un échange transparent à quatre, ils ont pu organiser les choses sereinement, en sachant qui déclarait quoi, et avec quelle conséquence future sur l’impôt.
Le démembrement, ce n’est pas seulement un « montage » juridique pour économiser des droits de succession. C’est aussi un mode de détention à part entière, avec ses règles, ses avantages… et ses obligations fiscales, surtout quand on parle de revenus fonciers et de plus-value. En tant que nu-propriétaire, vous êtes peut-être discret au quotidien, mais le fisc, lui, ne vous oublie pas complètement.
L’essentiel, c’est de savoir où vous mettez les pieds : qui perçoit les revenus, qui supporte quelles charges, qui est imposé à l’IFI, et comment se partage l’imposition en cas de vente. Une fois ces bases bien posées, la nue-propriété redevient ce qu’elle devrait toujours être : un outil de transmission patrimoniale puissant, plutôt qu’une source de confusion fiscale.
