Petit rappel : quand la vente d’un bien est-elle taxée ?
Avant de parler des cas d’exonération, il faut comprendre ce qui est normalement imposé.
En France, la plus-value immobilière, c’est la différence entre :
- le prix de vente de votre bien,
- et son prix d’achat (majoré de certains frais et travaux).
Lorsque vous vendez plus cher que vous n’avez acheté, la plus-value est, en principe, taxable :
- 19 % d’impôt sur le revenu,
- 17,2 % de prélèvements sociaux,
- soit 36,2 % en tout, hors surtaxe pour les très grosses plus-values.
Heureusement, le fisc prévoit toute une série de situations où vous ne payez rien, ou beaucoup moins que ce chiffre impressionnant. C’est ce qu’on va voir ensemble, avec des exemples concrets, comme si on faisait le point autour d’un café avant votre signature chez le notaire.
La star des exonérations : la vente de votre résidence principale
C’est la situation la plus fréquente : vous vendez le logement dans lequel vous habitez au moment de la vente. Dans ce cas, la plus-value est totalement exonérée, quel que soit le montant de la vente.
Pour que ce soit bien clair, il faut que :
- le logement soit votre résidence principale au jour de la vente,
- vous y viviez de manière habituelle (pas juste quelques week-ends par an),
- et ce, jusqu’à la mise en vente effective du bien.
Exemple : Vous avez acheté votre maison 200 000 € il y a 10 ans. Vous la vendez aujourd’hui 320 000 €. Vous y habitez encore au moment de la signature. Les 120 000 € de plus-value sont intégralement exonérés. Zéro impôt, zéro prélèvement social.
Je me souviens d’un couple de lecteurs qui hésitait à vendre leur maison pour acheter plus grand. Ils avaient peur « de tout perdre en impôts ». En fait, comme il s’agissait de leur résidence principale, ils se mettaient des barrières… alors qu’ils n’auraient rien payé sur la plus-value.
Attention au délai entre votre départ et la vente
Et si vous avez déjà quitté votre résidence principale avant de la vendre ? Là encore, le fisc peut être tolérant, mais pas dans tous les cas.
En pratique, l’administration admet l’exonération si :
- le logement est resté libre de toute occupation après votre départ,
- et qu’il est vendu dans un délai « normal » (en général le fisc considère qu’un délai d’un an est raisonnable, au-delà il faudra parfois justifier).
Exemple : Vous quittez votre appartement en mars 2025 pour emménager dans une maison. Vous mettez immédiatement l’appartement en vente, il est vendu en décembre 2025. Même si vous n’y habitiez plus le jour de la signature, l’exonération « résidence principale » reste applicable dans la plupart des cas.
En revanche, si vous le mettez en location entre-temps, ou si la vente intervient plusieurs années après votre départ, l’exonération est beaucoup plus difficile à obtenir. Là, votre notaire fera un vrai travail de « détective » pour voir ce qui est défendable ou pas.
Vente d’un bien pour moins de 15 000 € : pas d’impôt
Autre cas d’exonération simple : lorsque le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € par vendeur.
Ce seuil s’apprécie par cession et par personne :
- si vous vendez seul un garage 12 000 € : exonération totale,
- si vous vendez en couple un bien 28 000 € en indivision 50/50, chacun vend pour 14 000 € : exonération pour les deux.
Exemple concret : Une lectrice m’a un jour demandé si elle paierait des impôts en vendant sa place de parking achetée 7 000 € et revendue 13 000 €. La réponse a été très simple : non, car le prix de vente est inférieur à 15 000 €, peu importe la plus-value réalisée.
C’est un point à garder en tête si vous possédez des petites dépendances, caves, parkings ou bouts de terrain.
Les ventes après une très longue détention : une exonération progressive
On parle souvent d’« exonération après 22 ans », mais ce n’est pas tout à fait exact… ni totalement faux. En réalité, il y a deux durées différentes :
- Impôt sur le revenu : exonération totale de la plus-value après 22 ans de détention,
- Prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans de détention.
Entre-temps, vous bénéficiez d’un abattement progressif qui augmente avec la durée de détention. Plus vous gardez longtemps, moins vous payez.
Exemple : Vous détenez une résidence secondaire depuis 24 ans. Vous la vendez avec une plus-value importante.
- Pour l’impôt sur le revenu : vous êtes complètement exonéré,
- Pour les prélèvements sociaux : il reste encore un petit pourcentage à payer, mais bien inférieur à 17,2 %.
C’est souvent ce mécanisme qui fait dire aux notaires : « Votre bien est fiscalement mûr pour être vendu ». Oui, même la fiscalité a ses saisons…
Certains vendeurs fragilisés : seniors, invalides, veufs/veuves
Le fisc prévoit une exonération spécifique pour les personnes :
- titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité (catégorie 2 ou 3),
- ou les titulaires de la carte mobilité inclusion
- et sous conditions de ressources.
Pour bénéficier de cette exonération sur la vente d’un logement autre que la résidence principale (par exemple une résidence secondaire ou un ancien logement locatif), il faut :
- ne pas être soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière),
- avoir un revenu fiscal de référence inférieur à certains plafonds (qui varient chaque année),
- ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la vente.
Exemple : Un retraité modeste vend un petit appartement qu’il louait pour compléter sa pension. S’il respecte les plafonds de ressources et les autres conditions, il peut être totalement exonéré de plus-value, même si la détention du bien n’a pas duré 22 ou 30 ans.
C’est un dispositif souvent méconnu, pourtant très précieux pour des vendeurs parfois déjà fragilisés financièrement.
Première vente d’une résidence secondaire pour acheter sa résidence principale
Vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale, mais vous avez un petit appartement ou une maison de famille ? Une exonération existe pour la première cession d’un logement autre que la résidence principale, si l’argent sert à acheter votre toit principal.
Conditions principales :
- Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente,
- Vous vous engagez à réemployer tout ou partie du prix de vente dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois,
- L’exonération porte au prorata de la somme réemployée. Si vous réutilisez 70 % du prix dans l’achat de votre résidence principale, 70 % de la plus-value sera exonérée.
Exemple concret : Vous vendez un studio loué 150 000 €, avec 40 000 € de plus-value. Vous réinvestissez 120 000 € dans l’acquisition de votre résidence principale dans les 2 ans. Vous êtes exonéré à hauteur de 120 000 / 150 000, soit 80 % de la plus-value. Autrement dit, seulement 20 % des 40 000 € restent imposables.
Je vois souvent des primo-accédants qui n’osent pas vendre un petit bien locatif par peur de la fiscalité, alors que ce dispositif peut vraiment les aider à sauter le pas.
Logements sociaux, expropriations et autres cas particuliers
Certains types de ventes bénéficient aussi d’exonérations, pour encourager des politiques publiques (logement social, grands projets d’aménagement, etc.).
Parmi les principaux cas :
- Cession à un organisme de logement social (ou à certains opérateurs qui revendent à du logement social) : la plus-value peut être exonérée sous certaines conditions.
- Vente d’un bien exproprié dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique : exonération possible si vous réinvestissez l’indemnité perçue dans un bien immobilier dans un certain délai.
- Cession de biens à certains organismes publics pour la réalisation d’équipements collectifs : des régimes spécifiques peuvent s’appliquer.
Ces cas sont techniques et très encadrés. Si vous êtes concerné, votre notaire est votre meilleur allié pour vérifier si votre opération peut bénéficier d’une exonération ou d’un taux réduit.
Les non-résidents : une exonération partielle sur la résidence principale… et parfois plus
Si vous vivez à l’étranger mais vendez un bien en France, vous n’êtes pas totalement oublié des dispositifs d’exonération.
Deux grandes situations :
- Vente de l’ancienne résidence principale après votre départ à l’étranger : sous certaines conditions (délai, absence de location, etc.), une exonération peut être accordée, dans l’esprit proche de celle des résidents fiscaux français.
- Exonération partielle sur la plus-value, dans la limite de 150 000 € de plus-value imposable, pour la cession d’un logement en France par un non-résident ressortissant de l’UE ou d’un pays ayant une convention particulière avec la France, sous conditions (avoir été fiscalement domicilié en France avant, etc.).
Les règles sont ici plus subtiles : durée depuis le départ, nature du bien, pays de résidence, etc. C’est typiquement le genre de situation où je conseille de faire établir une simulation fiscale détaillée avant de mettre en vente.
Vente d’un terrain à bâtir : peut-on échapper à la plus-value ?
Les terrains à bâtir sont fiscalement moins choyés que les logements, car l’État souhaite limiter la spéculation foncière. Néanmoins, certains régimes d’exonération peuvent s’appliquer :
- La règle des 15 000 € par cession et par vendeur, évoquée plus haut, joue aussi pour les terrains,
- Les abattements pour durée de détention (22 et 30 ans) s’appliquent également,
- Des exonérations spécifiques peuvent exister en cas de cession à un organisme public ou social, ou dans certaines zones géographiques dans le cadre de politiques d’aménagement.
Exemple : Vous possédez un terrain depuis 35 ans. Vous le vendez aujourd’hui pour en faire construire des maisons. Fiscalement, vous êtes totalement exonéré à la fois de l’impôt et des prélèvements sociaux, grâce à la durée de détention.
Ne pas confondre exonération et optimisation : les travaux, un outil puissant
Dans beaucoup de cas, votre vente ne sera pas totalement exonérée. Mais cela ne veut pas dire que vous êtes condamné à payer « plein pot ».
En effet, la plus-value brute peut être réduite grâce :
- aux frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) : au réel sur justificatifs, ou au forfait de 7,5 % du prix d’achat,
- aux travaux réalisés (agrandissement, rénovation importante, amélioration), soit :
- au réel, sur factures de professionnels,
- soit au forfait de 15 % du prix d’achat, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Exemple : Vous avez acheté un appartement 150 000 € et vous le revendez 250 000 €. Sur le papier, 100 000 € de plus-value. Mais :
- vous appliquez le forfait 7,5 % : + 11 250 €,
- vous appliquez le forfait travaux 15 % : + 22 500 €.
Votre prix d’acquisition fiscal devient 183 750 €, et la plus-value imposable descend à 66 250 € (au lieu de 100 000 €). Et ce, avant d’appliquer les abattements pour durée de détention.
On n’est pas dans l’exonération totale, mais dans une optimisation légale qui fait une vraie différence sur le chèque final.
Les bonnes questions à se poser avant de signer
Avant de vendre, je vous invite vraiment à faire un petit audit fiscal de votre situation. Posez-vous, ou posez à votre notaire, les questions suivantes :
- Le bien vendu est-il (ou a-t-il été récemment) ma résidence principale ?
- Depuis combien de temps est-ce que je le détiens ? (> 22 ans ? > 30 ans ?)
- Le prix de vente est-il inférieur à 15 000 € par vendeur ?
- Suis-je retraité, invalide, veuf/veuve, avec des revenus modestes ?
- S’agit-il de ma première vente d’un logement autre que ma résidence principale, et ai-je un projet d’achat de résidence principale dans les 2 ans ?
- Le bien est-il vendu à un organisme social ou public ?
- Suis-je non-résident fiscal français ?
- Ai-je bien réuni toutes les factures de travaux pour diminuer la plus-value ?
Chaque « oui » potentiel ouvre une porte vers une exonération totale ou partielle. Et ce serait dommage de laisser cette porte fermée par simple méconnaissance des règles.
Lors de mes échanges avec les lecteurs du blog, je vois souvent la même chose : soit ils surestiment l’impôt et renoncent à un projet immobilier, soit ils le sous-estiment et reçoivent une mauvaise surprise au moment du décompte chez le notaire. Dans les deux cas, quelques questions en amont auraient tout changé.
En matière de plus-value immobilière, l’anticipation est votre meilleure alliée. Un coup de fil à votre notaire, une simulation réalisée calmement, et vous y verrez beaucoup plus clair… sans forcément enrichir le fisc plus que nécessaire.