Lorsque l’on prépare la vente de son logement, on pense souvent au prix, aux photos, aux visites… et on oublie parfois un élément pourtant indispensable : les diagnostics immobiliers. Je le vois régulièrement dans les accompagnements que je fais : tout est prêt, un acheteur est trouvé… et la signature bloque parce qu’un diagnostic est périmé ou manquant. Résultat : stress, délais rallongés, et parfois même renégociation du prix.
Pour éviter ce scénario, faisons le tour ensemble des diagnostics obligatoires pour une vente, de leur durée de validité, et des bons réflexes à adopter pour ne pas perdre de temps (ni d’argent).
À quoi servent vraiment les diagnostics immobiliers ?
Les diagnostics immobiliers ne sont pas qu’une formalité administrative. Ils ont trois objectifs majeurs :
- Informer clairement l’acheteur sur l’état du bien (énergie, sécurité, risques, etc.).
- Protéger le vendeur en limitant les litiges après la vente (vice caché, défaut non signalé…).
- Sécuriser la transaction pour tout le monde : acheteur, vendeur, notaire, mais aussi banque et assureur si l’acheteur doit emprunter.
Concrètement, toutes ces informations sont regroupées dans un document : le dossier de diagnostic technique (DDT), qui doit être annexé à la promesse de vente, puis à l’acte authentique chez le notaire.
Sans DDT complet et à jour, la vente peut être retardée, voire annulée. D’où l’intérêt de bien anticiper.
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre un logement ?
La liste dépend de plusieurs éléments :
- La nature du bien : appartement ou maison.
- Sa localisation : zone termites, plan d’exposition au bruit, risques naturels…
- Sa date de construction.
- La présence d’installations spécifiques (gaz, électricité, assainissement non collectif…).
Voici les diagnostics qui reviennent le plus souvent lors d’une vente :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
- Diagnostic amiante.
- État relatif à la présence de termites (en zone concernée).
- Diagnostics électricité et gaz.
- Diagnostic assainissement non collectif (si vous n’êtes pas raccordé au tout-à-l’égout).
- État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.).
- État des nuisances sonores aériennes (si le bien est dans une zone de bruit d’aéroport).
- Métrage loi Carrez (pour les lots de copropriété).
Passons maintenant au point qui fâche parfois : la durée de validité de chacun.
Durée de validité des principaux diagnostics immobiliers
Chaque diagnostic a sa propre durée de validité. C’est là que ça se complique, et que certains vendeurs s’y perdent. Pour vous faciliter la vie, je vous détaille les principaux diagnostics un par un.
Diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans… avec exceptions
Le DPE est obligatoire pour toute vente d’un logement, quel qu’il soit. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et affiché dès l’annonce de mise en vente.
Durée de validité “classique” : 10 ans.
Mais il existe des règles transitoires en fonction de la date de réalisation :
- DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 : ils ne sont plus valables.
- DPE réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 : ils sont valables jusqu’au 31 décembre 2024 uniquement, même si la date théorique de fin serait plus tardive.
Autrement dit, si vous avez un “vieux” DPE, il est probable que vous deviez le refaire pour vendre dans de bonnes conditions.
Petit conseil : si vous avez fait des travaux d’isolation, changé les fenêtres ou installé une pompe à chaleur, refaire le DPE peut être un vrai plus pour la vente. Une meilleure classe énergie peut rassurer l’acheteur… et soutenir votre prix de vente.
Diagnostic amiante : illimité en cas d’absence
Le diagnostic amiante est obligatoire pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
- Si aucune trace d’amiante n’est détectée : le diagnostic est valable sans limite de durée, sauf si de nouveaux travaux modifient les matériaux contrôlés.
- Si de l’amiante est repérée : un contrôle est à renouveler en général tous les 3 ans, avec éventuellement des travaux à prévoir.
Dans la pratique, si vous avez un diagnostic amiante négatif bien conservé dans un tiroir, vous pouvez le ressortir pour la vente, même s’il date de plusieurs années.
Diagnostic plomb (CREP) : 1 an si positif, illimité si négatif
Le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour les logements d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
- Si le diagnostic est négatif (pas de plomb à des concentrations dangereuses) : sa durée de validité est illimitée.
- Si le diagnostic est positif : il est valable 1 an dans le cadre d’une vente.
Dans les centres-villes anciens, cette question revient souvent. J’ai déjà vu des acheteurs immédiatement rassurés en découvrant un CREP négatif sur un immeuble de 1900 : pour une famille avec jeunes enfants, c’est un vrai sujet.
Diagnostic termites : 6 mois uniquement
Le diagnostic termites est obligatoire uniquement dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral. Il concerne surtout certaines régions (Sud-Ouest, littoral atlantique, par exemple), mais aussi des communes plus ponctuelles.
Durée de validité : seulement 6 mois.
C’est l’un des diagnostics les plus “courts” en termes de validité. Mieux vaut donc le faire proche de la mise en vente. Si vous le réalisez trop tôt et que votre bien reste sur le marché, il faudra le refaire avant la signature chez le notaire.
Diagnostics électricité et gaz : 3 ans
Ces diagnostics sont obligatoires si les installations ont plus de 15 ans.
- Diagnostic électricité : pour toute installation électrique intérieure de plus de 15 ans.
- Diagnostic gaz : pour toute installation intérieure de gaz de plus de 15 ans.
Durée de validité pour une vente : 3 ans chacun.
Ils n’ont pas vocation à vérifier la conformité aux normes les plus récentes, mais à détecter des anomalies pouvant présenter un danger. Là encore, l’objectif est d’informer l’acheteur. Il ne s’agit pas de vous obliger à remettre à neuf toute l’installation avant de vendre, mais d’être transparent sur l’état des lieux.
Diagnostic assainissement non collectif : 3 ans
Ce diagnostic ne concerne que les logements qui ne sont pas raccordés au réseau public d’assainissement (tout-à-l’égout) et qui disposent d’une fosse septique ou d’un autre système individuel.
Il est réalisé par le SPANC (Service public d’assainissement non collectif) de votre commune.
- Durée de validité : 3 ans.
Si le diagnostic met en évidence une non-conformité, des travaux peuvent être exigés dans un délai donné, souvent à la charge de l’acheteur après la vente, mais cela se négocie. Sur ce point, mieux vaut être clair dès le compromis, pour éviter les mauvaises surprises au moment où l’acheteur fait son plan de financement et son assurance emprunteur.
État des risques : 6 mois et à jour dès l’annonce
L’état des risques (souvent appelé “ERP” pour État des risques et pollutions, même si l’intitulé a évolué) informe sur :
- Les risques naturels (inondation, mouvement de terrain…).
- Les risques miniers, technologiques.
- La sismicité de la zone.
- Le potentiel radon.
- Et, le cas échéant, les risques liés au recul du trait de côte.
Durée de validité : 6 mois.
Depuis 2023, il doit être fourni dès la première visite et mentionné dès l’annonce (en ligne ou en vitrine). C’est un diagnostic que les vendeurs ont tendance à oublier, car il est souvent gratuit et réalisable en ligne via les outils des préfectures, mais il est pourtant obligatoire.
État des nuisances sonores aériennes (bruit des avions)
Ce document est obligatoire si le bien se situe dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit (PEB) d’un aéroport.
- Il informe l’acheteur du niveau de bruit aérien auquel le logement est exposé.
- Il n’a pas de “date de validité” à proprement parler, mais doit être établi à partir du PEB en vigueur au moment de la transaction.
En pratique, si un nouveau PEB est adopté, il faudra mettre à jour l’information. C’est généralement le notaire ou le professionnel de l’immobilier qui vous alertera sur ce point.
Métrage loi Carrez : valable sans limite… sauf travaux
La loi Carrez concerne les lots de copropriété (appartement, mais aussi maison en copropriété horizontale). Elle impose de mentionner la surface privative exacte du bien dans l’acte de vente.
- Durée de validité : le métrage loi Carrez est valable sans limite de temps, tant qu’aucun travail modifiant la surface habitable n’est réalisé (abattage de cloison, extension, aménagement de combles, etc.).
Dans la réalité, comme les règles de calcul sont assez strictes, je recommande souvent de faire appel à un professionnel, surtout si votre logement a beaucoup de recoins, de mansardes ou de surfaces “limite” (sous 1,80 m de hauteur). Une erreur de plus de 5 % sur la surface peut entraîner une réduction de prix demandée par l’acheteur, même après la signature.
Récapitulatif des durées de validité (ventes)
Pour y voir clair d’un coup d’œil, voici un résumé des principales durées de validité en cas de vente :
- DPE : 10 ans (attention aux anciens DPE, parfois limités au 31/12/2024).
- Amiante : illimité si négatif ; contrôle régulier si positif (généralement 3 ans).
- Plomb (CREP) : illimité si négatif ; 1 an si positif.
- Termites : 6 mois.
- Gaz : 3 ans.
- Électricité : 3 ans.
- Assainissement non collectif : 3 ans.
- État des risques (ERP) : 6 mois.
- État des nuisances sonores aériennes : valable tant que le PEB ne change pas.
- Loi Carrez : illimitée sauf travaux modifiant la surface.
Gardez en tête que ces règles peuvent évoluer. Il est toujours utile de vérifier les dernières informations au moment où vous lancez votre projet de vente.
À quel moment faire ses diagnostics pour une vente ?
On me pose souvent la question : “Je les fais dès maintenant ou j’attends d’avoir un acheteur ?”
Ma réponse tient en trois points :
- Le DPE et l’état des risques doivent être prêts dès la mise en vente, car leurs informations doivent figurer dans l’annonce.
- Pour les diagnostics à validité courte (termite, ERP), mieux vaut éviter de les réaliser trop tôt si vous savez que la vente peut prendre du temps.
- Pour les autres, les avoir rapidement permet de rassurer les acheteurs et d’éviter les mauvaises surprises au moment du compromis.
Une astuce pratique : demandez plusieurs devis à des diagnostiqueurs certifiés et, si possible, faites réaliser tout le DDT en une seule intervention. Vous gagnerez du temps, et souvent de l’argent.
Que se passe-t-il si un diagnostic est périmé lors de la signature ?
C’est un cas que j’ai déjà rencontré : un vendeur avait fait faire ses diagnostics très en amont, la vente a pris du retard… et au moment de signer, l’état des risques et le diagnostic termites étaient périmés.
Résultat :
- Obligation de refaire les diagnostics concernés en urgence.
- Signature repoussée, acheteur inquiet, notaire crispé.
- Et un léger rapport de force qui bascule en faveur de l’acheteur, qui se met à demander de nouveaux gestes commerciaux.
Si un diagnostic n’est plus valide à la date de signature de l’acte authentique, il doit être refait. À défaut, le vendeur s’expose à :
- Une mise en cause pour manquement à son obligation d’information.
- Une demande de diminution de prix.
- Voire, dans certains cas extrêmes, une action en justice.
Autant anticiper pour éviter d’en arriver là.
Diagnostics immobiliers et financement de l’acheteur : un lien à ne pas sous-estimer
On n’y pense pas toujours, mais les diagnostics peuvent aussi avoir un impact indirect sur le financement de l’acheteur :
- Un DPE très mauvais (classe G) peut refroidir certains établissements ou conduire l’acheteur à revoir son budget global (travaux + emprunt).
- Un diagnostic gaz ou électricité très défavorable peut inciter l’acheteur à négocier une enveloppe de travaux, qui pèsera dans son plan de financement.
- En cas de non-conformité d’un assainissement individuel, la banque peut demander des devis de travaux avant d’accorder le prêt.
C’est pour cela que j’encourage toujours les vendeurs à ne pas voir les diagnostics comme une contrainte, mais comme un outil de transparence. Mieux l’acheteur est informé, plus son dossier de prêt, son assurance et son projet global seront solides.
Les bons réflexes pour un dossier de diagnostics “béton”
Pour terminer, voici une petite checklist à garder sous le coude :
- Vérifiez les diagnostics déjà en votre possession (date de réalisation, validité, présence d’amiante ou de plomb positif, etc.).
- Listez ceux qui vous manquent en fonction de :
- La date de construction.
- La situation en copropriété ou non.
- La présence de gaz, d’un assainissement individuel, etc.
- Faites réaliser au minimum le DPE et l’état des risques avant de publier votre annonce.
- Pensez à la validité courte des termites et de l’ERP si votre bien est susceptible de rester plusieurs mois sur le marché.
- Gardez tous les rapports de diagnostics dans un dossier unique, à partager facilement avec le notaire et les acheteurs intéressés.
Avec un DDT complet et à jour, vous mettez toutes les chances de votre côté pour une vente fluide, sans mauvaises surprises de dernière minute. Et vous verrez : les acheteurs sont de plus en plus sensibles à cette transparence. C’est souvent ce qui fait la différence entre un simple “intéressé” et un acheteur décidé qui va au bout de son projet.
